Кеш-кредитів: брати чи не брати?



Сторінка3/12
Дата конвертації19.02.2016
Розмір2.03 Mb.
1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   12

У перспективі – безконтактний еквайринг
Близько п’яти років тому технологія безконтактних карткових розрахунків, яка ще донедавна вважалася фантастикою, набула обрисів реальності. Її було розроблено з метою пришвидшення платіжних операцій і захисту транзакцій, що здійснюються в торгових точках.

За офіційним повідомленням міжнародної платіжної системи MasterCard, кількість безконтактних пристроїв, вмонтованих в платіжні картки, на кінець 2007 року досягла 20 мільйонів по всьому світу. Технологія MasterCard PayPass дозволяє держателям карток здійснювати покупки, лише торкнувшись спеціальною чіповою картою терміналу. При покупках на суму до 25 доларів/євро навіть не потрібен підпис держателя.

Картки MasterCard PayPass приймають у США, Великобританії, Канаді, Іспанії, Австралії, Мексиці тощо. У багатьох європейських країнах технологія впроваджується через пілотні проекти з великими торговельно-сервісними підприємствами. Так, влітку 2007 року відповідний проект розпочався в Італії спільно з Poste Italiane, структурним підрозділом Banco Posta, а з січня 2008 року у Німеччині стартує випуск першої у цій країні картки за технологією PayPass - Lufthansa Miles & More Credit Card (емітент BayernLB Bank та його дочірня компанія Deutsche Kreditbank).

Аналогічну технологію, правда з деяким запізненням, почала втілювати в життя і VISA. Картки та пристрої з функцією VISA PayWave не потрібно поміщати в платіжний термінал. Щоб оплатити покупку карткою або будь-яким іншим пристроєм, що має функцію VISA PayWave (наприклад, мобільним телефоном), держателю необхідно лише провести ним поблизу терміналу. На червень 2007 року у світі було випущено понад 7 млн карток VISA з функцією безконтактної оплати.

З 2005 року можливість безконтактних платежів реалізовано в США та в Азійсько-Тихоокеанському регіоні, а на початку травня 2007 року і в Канаді.
До речі
До середини 2007 року VISA не використовувала єдине позначення для безконтактних платежів. У Кореї, Малайзії й на Тайвані вони були представлені під назвою VISA Wave, в Японії — VISA Touch, а в інших країнах — як VISA Contactless. Минулого року було прийняте рішення, що на позначення VISA PayWave мають перейти всі країни, за винятком Японії. Поява безконтактних платежів VISA PayWave безпосередньо пов'язана з переходом платіжної системи VISA на чіпові платіжні технології.
Що стосується України, то на сьогодні жодної картки для здійснення безконтактних розрахунків банками не випущено. За оцінками фахівців, очікувати на такі революційні зміни у нашій країні можна не раніше 2012 року, та й то за умови зацікавленості у цьому хоча б двох найбільших банків.



Заголовок

Нові рішення


Підзаголовок

Фінансування девелоперських проектів

Рубрика

Cтратегії&Капітал

Підрубрика

ідеї

Автор

Євгенія ПОЛІЩУК, Марта ОРИЩЕНКО

Вріз на початку статті

Девелопмент об’єктів комерційної нерухомості – досить поширене в українському бізнес-середовищі явище. Розвиток ринку нерухомості диктує нові правила гри для його учасників. Якщо раніше інвестиційні проекти організовували та реалізували замовники або забудовники, то наразі ця місія покладається на девелоперів.


Кількість знаків

11 500


Наздогнати Париж
Комерційна нерухомість дає змогу власнику отримувати дохід від її експлуатації. Сьогодні розпорядитися нерухомістю можна по-різному – здати в оренду або ж продати.

Попит на офісні, торгові, виробничі, складські, готельні й рекреаційні приміщення невпинно зростає.



У 2006 році в Києві на 1000 жителів припадало лише 103 кв. м торгових площ. А от у Москві цей показник становив 140 кв. м, у Будапешті – 205 кв. м, у Лондоні – 280 кв. м, у Парижі – 450 кв. м. Як бачимо, в Україні є люфт для збільшення інвестицій в комерційну нерухомість, адже попит споживачів задоволено лише на 30 %.

До речі

Девелоперські проекти об’єктів комерційної нерухомості є інвестиційними. Вони передбачають сукупність таких заходів: організацію фінансування, оформлення відповідної документації для розвитку, а також подальшого продажу об’єкта з метою отримання прибутку.

Схема реалізації девелоперського проекту


Стадія

Заходи

Джерела фінансування

Передпроектна

Аналіз ринку комерційної нерухомості, попиту та можливості реалізації проекту, підбір об’єкта комерційної нерухомості, визначення цілей девелопменту, формування стратегії та концепції проекту, консультація з органами місцевого самоврядування щодо можливості його реалізації, підготовка дозвільної документації. Визначення зовнішніх джерел фінансування

Власні кошти

Купівля земельної ділянки

Придбання землі, де відбуватиметься девелопмент об’єкта нерухомості

Власні кошти, кошти венчурних (схильних до ризику) інвесторів

Створення проекту та його оцінка

Розробка схем і організація фінансування проекту, пошук та формування команди девелопера, залучення ріелтерів для подальшої реалізації об’єкта нерухомості, управління проектуванням, проведення тендеру на будівельні роботи. Інвестиційний аналіз проекту (оцінка ефективності)

Власні кошти, кошти венчурних (схильних до ризику) інвесторів

Будівництво

Вибір компанії-підрядника. Ведення монтажно-будівельних робіт, контроль якості будівництва і кошторисних витрат

Венчурні інвестори, комерційні банки, інвестиційні фонди, кінцеві споживачі (покупці)

Просування проекту

Проведення рекламної кампанії, розробка маркетингової стратегії і цінової політики

30 - 40% вартості проекту – комерційні банки та кінцеві споживачі (покупці)

Управління та реалізація

Повернення кредитів комерційним банкам, залучених коштів - інвесторам. Продаж або здача в оренду об’єкта нерухомості

Не потребує фінансування


На західний манер
Система фінансування девелоперських проектів в Україні тільки починає розвиватися. Здебільшого вітчизняні девелоперські компанії будують свій бізнес, маючи за взірець західних колег. Потенційними джерелами фінансування у світі зазвичай виступають страхові фірми, пенсійні фонди, інвестиційні банки, компанії з управління цінними паперами, спеціалізовані фонди з інвестування в нерухомість, синдикати і державні фонди. Це дає змогу девелоперу приймати оптимальні рішення щодо особливостей фінансування об'єкта, грамотно оцінювати ризики і прогнозувати рівень прибутків від його реалізації.

Як свідчить досвід успішних західних компаній, співпраця девелопера з державним фондом може гарантувати швидку реалізацію проекту. Щоправда, при цьому останній має відповідати суспільним інтересам і сприяти економічному процвітанню регіону.


Структурні рішення
Партнерами українських девелоперських компаній найчастіше виступають банки. Під девелоперські проекти надаються іпотечні кредити (максимум на 11 років під заставу комерційної нерухомості або земельної ділянки) та кредити на поповнення оборотних коштів підприємства. Комерційні банки наразі зацікавлені в наданні другого виду позики. Забезпечення іпотечних кредитів має удвічі перекривати вартість застави. Для девелоперів при купівлі готового об’єкта більш вигідний іпотечний кредит під заставу комерційної нерухомості.

Українські девелопери як юридичні особи мають специфічну структуру: головна, дочірня компанії та автономна служба, що контролює якість виконання будівельно-монтажних робіт. Найчастіше дочірня компанія має на балансі земельну ділянку і виступає замовником девелоперського проекту, а також бере на себе зобов’язання з виплати кредиту.

Дочірня фірма також випускає акції або облігації. Схема фінансування девелоперських проектів з використанням цільових облігацій вважається досить складною. Спочатку девелопер емітує визначену кількість товарних облігацій. (Скажімо, одна така облігація відповідає X кв. м в будинку, що зводиться.) Далі інвестиційна компанія укладає з банком договір про купівлю останнім випущених облігацій, кількість яких відповідає площі квартири, що купується. Банк поетапно викуповує цінні папери відповідно до графіка, зазначеного в договорі. Додатково між девелопером-забудовником і банком укладається угода бронювання за покупцем (банком) конкретної квартири. Такий документ гарантує банківській установі, що вона отримає квартиру після виплати вартості облігацій. Первинний продаж цінних паперів не оподатковується, тому більшість девелоперських компаній, незважаючи на складний механізм реалізації схеми, обирає саме її.
Дороги до успіху
Банк може також виступати засновником девелоперської фірми. Приміром, діяльність відомої в Україні компанії «Європа» координується комерційним банком „Дельта». Така співпраця вигідна для обох сторін. Компанія отримує додаткові прибутки, а банк – нових клієнтів, зацікавлених в одержанні іпотечних кредитів на придбання комерційної нерухомості.

Ще один шлях залучення капіталу для реалізації подібних проектів — ІРО (Іnіtіal Publіc Offerіng) — публічна пропозиція інвесторам стати акціонерами компанії, зроблена нею вперше на міжнародній біржі. Девелоперська компанія продає інвесторам на біржі пакет акцій, отримуючи кошти на подальший розвиток. ІРО також дозволяє бізнес-структурі відповідно до котирування акцій визначити свою капіталізацію і реальну ринкову вартість. Крім того, фірма в такий спосіб підвищує свій інвестиційний рейтинг і одержує доступ до недорогих джерел фінансування.

На ринку комерційної нерухомості ІРО почало набувати популярності три роки тому. Так, у грудні 2005 року девелоперська компанія "XXІ Століття" за допомогою дочірньої XXІ Century Іnvestments розмістила 37,5% своїх акцій на міжнародній біржі, виручивши $139 млн. Акції придбали 95 інвесторів з 12 країн. Юридичне супроводження здійснювала Baker&McKenzіe. Капіталізація компанії зросла з $370 млн на початку розміщення до $540 млн.

Наприкінці травня 2007 року будівельно-інвестиційна компанія TMM (точніше, дочірня кіпрська TMM Real Estate Development) розмістила на Франкфуртській біржі 13,11% акцій і залучила $104,9 млн. Капіталізацію TMM за результатами розміщення оцінено у $800 млн. Всі акції було викуплено великими іноземними інвестиційними фондами. Фінансовим консультантом й агентом з розміщення виступив інвестбанк Concorde Capіtal. За перший тиждень котирувань акції компанії зросли на 8,3% — до 12,4 євро, а капіталізація компанії досягла $866 млн.



До речі

У світовій практиці окрім банківського кредитування давно запроваджують інші методи фінансування девелоперських проектів. Зокрема, використання опціонів. Опціон - право, а не зобов’язання, тож інвестор може скористатися ним лише у тому випадку, коли йому це вигідно. Скажімо, якщо ціна базового активу є оптимальною.

Фіксована ціна базового активу називається ціною виконання опціону.
Роль фондів
Як джерело фінансування девелоперських проектів набирають обертів й інвестиційні фонди, в активі яких є нерухомість. За останні три роки вартість таких активів зросла щонайменше втричі. Популярність інвестиційних фондів у зазначеному контексті викликана стрімким зростанням цін у цій сфері.

Американські пайові фонди нерухомості в 2006 році заробили для своїх власників до 30% доходу, незважаючи на тривалий процес падіння у відповідному сегменті.



Фонди фінансування будівництва на українському ринку девелопменту цікавить лише комерційна нерухомість. Як наголошувалося вище, девелопмент такої нерухомості може здійснюватися як з метою її подальшого продажу, так і для здачі в оренду збудованих приміщень. Зрозуміло, що стратегія фінансування в обох випадках буде різною. Якщо йдеться про подальший продаж об’єктів, девелопери залучають до участі в процесі кінцевих споживачів. Майбутні приміщення, що здаватимуться в оренду, фінансуються за рахунок банківського кредиту, і споживачі - не власники такого об’єкта, а звичайні орендарі. Хоча, беручи до уваги дефіцит офісних приміщень, слід зазначити, що й вони є джерелами фінансування девелоперських проектів у сфері нерухомості.

Переваги та недоліки джерел фінансування девелопменту у сфері комерційної нерухомості


Джерело фінансування

Переваги

Недоліки

Банківський кредит

Невелика вартість порівняно з венчурними фондами

Висока вартість порівняно із західними банками

Необхідність надання розширеного пакету документів

Досить тривалий процес прийняття рішення щодо кредитування

Застава по кредиту як основна вимога кредитора

Високий рівень реалізації проекту до початку фінансування банком

Кінцеві споживачі

Найдешевший ресурс фінансування

Фінансування починається на пізніх стадіях реалізації проекту

Немає потреби залишати майно під заставу

Венчурні (ризиковані) інвестори


Допомога надається на ранніх стадіях реалізації проекту

Обмежена кількість венчурних інвесторів

Високі вимоги інвесторів щодо доходності майбутнього проекту

Участь у проекті без надання застави

Портфельна зацікавленість у проекті

Розміщення цінних паперів за допомогою ІРО

Одне з найдешевших джерел

Високі бар’єри виходу на ІРО (тільки для стабільних компаній)

Можливість отримати не тільки кошти для реалізації проекту у сфері комерційної нерухомості, але й створити репутацію (публічність)

Пайові інвестиційні фонди

Участь у проекті без надання застави

Недоступність для фізичних осіб

Обмеженість функціонування на ринку комерційної нерухомості

Межі фінансування девелоперських проектів чимдалі розширюються. Східна Європа є досить привабливим бастіоном для іноземних інвесторів – попит на комерційну нерухомість постійно зростає.

Варто зазначити, що попри відсутність законодавчої бази для регулювання девелопменту, проекти у цій сфері стають все цікавішими, у тому числі щодо джерел фінансування, які постійно удосконалюються.

До речі

За нинішніх умов девелопмент не може працювати без консалтингу. Все треба перевіряти та узгоджувати. Непоодинокі випадки, коли девелоперські фірми на певному етапі розробки проекту залучають консалтингову компанію, але більшість з них тримають у штаті консалтерів. На ринку представлені навіть бізнес-структури, які, розпочавши свою діяльність з консалтингу, стали займатися девелопментом нерухомості.

Наразі фірм, які іменують себе девелоперськими, не перелічити. Проте основну частину ринку України поділили менше ніж 10 компаній – зокрема, „Українська торгова гільдія”, „Нест”, Colliers International, HCM, Real Estate Solutions, "XXІ Століття", DTZ Zadelhoff Tie Leung. Експерти стверджують, що 90% послуг у сфері консалтингу або девелопменту нерухомості надають вітчизняні компанії.



Заголовок

Знайти вихід


Підзаголовок

Попит на послуги з антикризового консалтингу стабільно зростає


Рубрика

Тема Номера

Підрубрика

управління

Автор

Наталя ЛАГОЦЬКА

Вріз на початку статті

Компанії подібні до людей: вони народжуються, ростуть, хворіють і навіть вмирають. Визнавати той факт, що в компанії почалися проблеми, ніколи не хочеться, однак зволікання у таких ситуаціях може призвести до згубних наслідків. У такому випадку варто звернути увагу на антикризовий менеджмент – методику оздоровлення підприємств, яка прийшла до нас із Заходу. Про важливість самодіагностики, схему антикризового управління і його виконання - читайте далі.


Кількість знаків

14 600

На перший погляд, проведення аналогії між процесом антикризового управління підприємством і лікуванням людського організму видається банальним. Водночас воно має під собою етимологічне підґрунтя. Слово «криза» — грецького походження, однак в українську мову потрапило з французької (фр. «crise» – «криза, перелом»), що свого часу було засвоєне як медичний термін з латинської (лат. «сrisis» – «криза, рішучий поворот, перелом»). Як і в медицині, в економіці криза характеризує стан, за яким відбувається або погіршення, або ж покращання ситуації. Дії лікаря і антикризового менеджера спрямовані на досягнення останнього.


А в чому, власне, проблема?

Важливою умовою ефективного і швидкого подолання недуги є завчасне виявлення її ознак. Тому, аби загрозу можна було ліквідувати якомога швидше, корисно періодично проводити самодіагностику.

Серед основних симптомів виникнення кризи зазвичай визначають такі: зменшення коштів на розрахункових рахунках, обсягів реалізації продукції, проценту використання виробничих потужностей, а також плинність кадрів, збільшення кредиторської й дебіторської заборгованості тощо.

Встановлення правильного діагнозу - лише перший крок до видужання. Одна й та сама хвороба може бути спричинена різними факторами. Правильно вибраний курс лікування – це комплекс заходів, спрямованих на ліквідацію або захист організму від чинників, що детермінують захворювання.

Залежно від того, наскільки підприємство здатне контролювати і управляти тими чи іншими факторами, їх поділяють на екзогенні (зовнішні) та ендогенні (внутрішні).

Група екзогенних чинників представлена загрозами із зовнішнього середовища. До них відносять політичну нестабільність, інфляційні процеси, корупцію, нечітку економічну політику, низький рівень реалізації науково-технічного потенціалу, погіршення кон’юнктури ринку, зниження купівельної спроможності населення, нестабільність законодавства, посилення конкуренції тощо. До внутрішніх відносять фактори, пов’язані з недосконалістю системи управління на підприємстві, а саме: помилковою ринковою філософією фірми, відсутністю або неправильними принципами її діяльності, нераціональним використанням ресурсів, низькою якістю продукції, невисоким рівнем менеджменту й маркетингу, невідповідністю рівня управлінської і організаційної культури підприємства його технологічній структурі, браком інновацій, незадоволеністю персоналу тощо.

Зазвичай загрозу виникнення криз вбачають у впливах зовнішнього середовища, однак частіше кризи виникають безпосередньо на підприємстві і пов’язані з недоліками системи управління. Перед здійсненням самодіагностики необхідно визначити мету - розпізнати істинну природу кризи, аби вчасно локалізувати її небажаний вплив. Не слід забувати, що вихід із складної ситуації знаходиться там, де вхід. Тому, даючи відповідь на запитання, в чому, власне, проблема, одночасно збільшуються шанси знайти її вирішення.
Немає нічого поганого, щоб на краще не вийшло

Серед спеціалістів та експертів немає одностайності в розумінні кризи як явища: чи воно є суто негативним, чи закономірним і навіть необхідним. Давно доведений факт - циклічний характер розвитку підприємства, схожий на процес росту живих організмів. Хворіти для людини на будь-якому етапі життя так само природно, як і для підприємства на кожній стадії життєвого циклу переживати певні труднощі кризового характеру.

Кризу слід розглядати не як критичну точку чи як катастрофу, а як стадію поступального розвитку підприємства і поштовх до ефективних перетворень. Дуальна природа цього явища спричинила розбіжності у поглядах на першочергові завдання антикризового менеджменту. Схильні вважати, що криза веде до повного падіння системи, вважають вкрай потрібним його застосування з метою збереження матеріальної бази підприємства. Спеціалісти, які розглядають кризу як позитивне явище, що сигналізує про неадекватність старої ринкової стратегії, акцентують увагу на реструктуризації існуючої системи.

Ніякої полеміки не викликає необхідність прогнозування та розробки превентивних заходів задля запобігання виникненню кризових ситуацій, моделювання систем антикризового менеджменту. А це можливо лише за наявності в управлінця, який ним займатиметься, вмінь розпізнавати, передбачати, усвідомлювати серйозність ситуації при збереженні оптимізму й впевненості в результатах.

Таким чином, антикризовий менеджмент на підприємстві можна ідентифікувати як систему управлінських заходів і рішень, спрямованих на діагностику, попередження, профілактику, ліквідацію кризових явищ і нейтралізацію дії кризи.

Складність захворювання потребує відповідного рівня радикальності методів лікування, а застосування тих чи інших інструментів зумовлюється глибиною економічної кризи. Здебільшого розрізняють три фази кризи.

Перша характеризується падінням ефективності капіталу, зниженням ділової активності фірми, її рентабельності і прибутків. Така ситуація може і не загрожувати існуванню компанії, однак важливо її вчасно виявити, щоб не скорочувати самофінансування фірми. Слід з’ясувати, наскільки глибинними є причини виникнення цієї ситуації і чи складно їх ліквідувати, спрогнозувати можливе загострення проблем. Ймовірно, перегляду потребуватимуть як стратегія фірми, так і тактика, необхідними будуть оптимізаційні процеси, спрямовані на скорочення витрат та управлінської структури.

1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   12


База даних захищена авторським правом ©refs.in.ua 2016
звернутися до адміністрації

    Головна сторінка