Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», норм Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України



Скачати 247.02 Kb.
Дата конвертації08.03.2016
Розмір247.02 Kb.




Галина Подгорна,

приватний нотаріус Краснодонського міського нотаріального округу Луганської області



Реєстрація іпотеки та заборони відчуження в державному реєстрі речових прав

При посвідченні іпотечних договорів виникає необхідність реєстрації іпотеки та заборони в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (далі — ДРРП). Ця необхідність ґрунтується на вимогах ст. 4 Закону України «Про іпотеку», ст. 73 Закону України «Про нотаріат», ст. 4 Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», норм Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України (п.п. 1.16 п. 1 глави 2 розділу ІІ; п.п. 5.26 і 5.29 п. 5 глави 2 розділу ІІ).

Стаття 2 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначає поняття «обтяження» для цілей цього Закону як заборону розпоряджатися та/або користуватися нерухомим майном, яка встановлена або законом, або актами уповноважених на це органів державної влади, їх посадових осіб або яка виникає на підставі договорів.

Таким чином, заборона відчуження предмета іпотеки, яку накладає нотаріус одночасно з посвідченням іпотечного договору (якщо це передбачено умовами цього договору), входить до поняття «обтяження».

Відповідно до ст. 4 Закону України «Про іпотеку» державній реєстрації підлягає обтяження нерухомого майна іпотекою. Однак Закон «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» відносить іпотеку не до обтяжень, а до інших речових прав. Так, згідно з ч. 1 ст. 4 цього Закону обов’язковій державній реєстрації підлягають речові права та обтяження на нерухоме майно, а саме:

1) право власності на нерухоме майно;

2) право володіння; право користування (сервітут); право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); право забудови земельної ділянки (суперфіцій); право господарського відання; право оперативного управління; право постійного користування та право оренди земельної ділянки; право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами; іпотека; довірче управління майном;

3) інші речові права відповідно до закону;

4) податкова застава, предметом якої є нерухоме майно, та інші обтяження.

Від чіткого розмежування цих понять залежить правильність реєстраційних дій в ДРРП.

За загальним правилом речові права на нерухоме майно, зазначені в підпунктах 2 і 3 ч. 1 ст. 4 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», є похідними і реєструються після державної реєстрації права власності на таке майно. При цьому іпотека та заборона відчуження щодо об’єктів нерухомого майна реєструються в розділі ДРРП, а щодо майнових прав на об’єкти незавершеного будівництва (ч. 10 ст. 15 вказаного Закону) — у спецрозділі.

Для здійснення державної реєстрації іпотеки та заборони відчуження заявник повинен надати:

1. Заяву у паперовій формі, заповнену відповідно до Вимог до заповнення заяв (запитів) у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджених наказом Міністерства юстиції України від 17.04.2012 № 595/5.

Заява заповнюється українською мовою розбірливими друкованими літерами кульковою ручкою синього кольору або за допомогою загальноприйнятих технічних засобів; засвідчується підписом заявника з проставлянням дати її заповнення. Дати заповнюються арабськими цифрами у форматі — «день, місяць, рік». Прізвище, ім’я, по батькові фізичної особи, найменування юридичної особи вказуються повністю. Підчищення, дописки, закреслення чи інші виправлення у заяві не допускаються.

Форми заяв на реєстрацію іпотеки та заборони є різними, про що йтиметься далі.

2. Оригінал іпотечного договору та його копію, засвідчену в установленому порядку (п. 3 ст. 16, ст. 19 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

Засвідчувати копії іпотечного договору одразу після його посвідчення та накладення заборони відчуження доцільно по кількості заяв, що подаватимуться для державної реєстрації іпотеки та заборони, щодо кожного об’єкта нерухомого майна.

3. Документ, що підтверджує внесення плати за надання витягу з ДРРП, та документ про сплату державного мита (п. 10 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 22.06.2011 № 703, далі — Порядок № 703).

Відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 21.11.2012 № 1204 розмір плати за надання інформації з ДРРП у формі витягу становить 120 гривень. Ці кошти зараховуються до спеціального фонду державного бюджету.

Ставка державного мита за державну реєстрацію іншого речового права на нерухоме майно (в т.ч. іпотеки), обтяження права на нерухоме майно (в т.ч. заборони) визначена п.п. «х» п. 6 ст. 3 Декрету Кабінету Міністрів України «Про державне мито» у розмірі 3 неоподатковуваних мінімуми доходів громадян, тобто 51 гривня. Державне мито сплачується за місцем розгляду та оформлення документів і зараховується до бюджету місцевого самоврядування.

В такому ж розмірі сплачується державне мито і при виключенні з ДРРП запису про іпотеку чи заборону, що здійснюється нотаріусом в результаті вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном (наприклад, при посвідченні договору про внесення змін до іпотечного договору або про його розірвання). Це випливає з аналізу положень ст. 2 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», згідно з якою державна реєстрація речових прав на нерухоме майно — це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до ДРРП. Тобто поняття державної реєстрації прав включає також і реєстрацію припинення цих прав. В цьому полягає відмінність від норм, які за законодавством регулювали питання реєстрації заборон та іпотек до 2013 року.

4. Під час подання заяви про державну реєст­рацію прав та їх обтяжень у паперовій формі фізична особа повинна пред’явити документ, що посвідчує її особу, а у разі подання заяви представником фізичної чи юридичної особи — також документ, що підтверджує його повноваження діяти від імені таких осіб. У випадках, установлених законом, представник іноземної особи пред’являє документи, легалізовані в установленому нормативно-правовими актами порядку.

Ця вимога ч. 11 ст. 16 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» доповнюється положеннями підпунктів 9 та 28 Порядку № 703. Зокрема, встановлено, що заявник також подає копії:


  • документа, що посвідчує особу заявника;

  • реєстраційного номера облікової картки платника податку згідно з Державним реєст­ром фізичних осіб — платників податків (далі — реєстраційний номер облікової картки платника податку), крім випадків, коли фізична особа через свої релігійні або інші переконання відмовляється від прийняття реєстраційного номера облікової картки платника податку, офіційно повідомила про це відповідні органи державної влади та має відмітку в паспорті громадянина України — у разі подання документів заінтересованою особою особисто;

  • документа, що підтверджує повноваження заявника у разі подання заяви представником фізичної чи юридичної особи;

  • документа, що посвідчує фізичну особу, яку представляє заявник, та реєстраційного номера облікової картки платника податку такої фізичної особи, крім випадків, коли фізична особа через свої релігійні або інші переконання відмовляється від прийняття реєстраційного номера облікової картки платника податку, офіційно повідомила про це відповідні органи державної влади та має відмітку в паспорті громадянина України — у разі подання заяви уповноваженою особою.

Таким чином, якщо заявник є фізичною особою і діє від свого імені, він подає копію свого паспорта (або іншого документа, що посвідчує його особу) та копію реєстраційного номера своєї облікової картки платника податку.

Якщо заява подається представником фізичної особи, заявник надає копію свого паспорта, копію довіреності або інших документів, що підтверджують його повноваження (наприклад, один з батьків як законний представник своєї дитини — копію свідоцтва про народження дитини), а також копію паспорта та реєстраційного номера облікової картки платника податку особи, яку він представляє.

Якщо заява подається представником юридичної особи, заявник надає копію свого паспорта та копію довіреності або інших документів, що підтверджують його повноваження (наприклад, для директора юридичної особи це може бути Статут, витяг або виписка з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб — підприємців, протокол про обрання на посаду, трудовий контракт тощо).

Загальний порядок проведення державної реєстрації прав та їх обтяжень визначений ст. 15 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та підпунктами 4, 10–16 Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26.10.2011 № 1141 (далі — Порядок № 1141).

Дії нотаріуса — державного реєстратора при реєстрації іпотеки та заборони:

1) реєстрація електронної заяви на підставі поданої заяви у паперовій формі;

2) формування картки прийому заяви, друк у 2-х примірниках;

3) сканування необхідних документів (може здійснюватись на будь-якій стадії реєстрації до задоволення заяви. З огляду на те, що сканкопія іпотечного договору повинна бути розміщена у записі про іпотеку, іпотечний договір доцільно сканувати до внесення цього запису у відповідний розділ ДРРП, в цьому разі вона «підтягується» із заяви);

4) пошук інших заяв про державну реєстрацію прав та їх обтяжень на те саме майно у базі даних про реєстрацію заяв і запитів, що здійснюється за реєстраційним номером об’єкта нерухомого майна; друк «Пошуку заяв у базі даних про реєстрацію заяв та запитів»;

5) пошук відомостей про нерухоме майно, право власності та суб’єкта цього права, що здійснюється за реєстраційним номером об’єкта нерухомого майна; друк «Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно»;

6) прийняття (формування) рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, друк цього рішення в одному примірнику (п. 17 Порядку державної реєстрації прав);

7) внесення запису до ДРРП;

8) формування та друк витягу в процедурі реєстрації не менше ніж у 3-х примірниках (якщо іпотекодержателів або іпотекодавців кілька, примірник витягу з ДРРП видається кожному з них — п.п. 65, 71 Порядку № 703);

9) задоволення заяви.

Незважаючи на те, що витяг про реєстрацію іпотеки/обтяження видається кожному з іпотекодержателів та іпотекодавців, відмітку про отримання витягу на другому примірнику картки прийому заяви проставляє лише заявник. Така вимога є загальною і закріплена в п. 21 Порядку № 703. Для підтвердження отримання витягу іпотекодавцем можна зробити запис у розносній книзі для місцевої кореспонденції (справа № 01-28, строк зберігання 1 рік) або відмітку на копії витягу, яку нотаріус залишає у справі 01-30 «Документи (запити, вимоги, заяви, витяги, інформаційні довідки тощо) щодо державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень та надання інформації за даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно» (строк зберігання 3 роки), з підписом іпотекодавця, якщо він отримує витяг особисто. Коли іпотекодавець не присутній при проведенні державної реєстрації іпотеки та заборони, примірник витягу необхідно надіслати йому рекомендованим листом.

Особливості державної реєстрації іпотеки встановлені підпунктами 56–65 Порядку № 703.

У разі проведення державної реєстрації іпотеки на підставі іпотечного договору заінтересованою особою і, відповідно, заявником є іпотекодержатель.

Якщо іпотечним договором передбачено видачу заставної, заявник, крім вищевказаних документів, подає також заставну, на якій державний реєстратор проставляє відмітку, форма та опис якої встановлені наказом Міністерства юстиції України від 12.12.2011 № 3503/5.

Для проведення державної реєстрації іпотеки подається заява про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (щодо іншого речового права), форма якої затверджена наказом Міністерства юстиції України від 17.04.2012 № 595/5. Заява містить такі блоки інформації:



  • «Вид реєстрації» — виникнення, припинення, перехід; у випадку реєстрації припинення іншого речового права (іпотеки) тут необхідно вказати номер запису про інше речове право (іпотеку);

  • «Відомості про інше речове право» — поле «іпотека» позначається символом ;

  • «Відомості про об’єкт нерухомого майна» — обирається тип майна; вказується реєстраційний номер об’єкта нерухомого майна (необхідний для здійснення пошуків заяв, а також відомостей про нерухоме майно, право власності та суб’єкта цього права відповідно до вимог Порядку № 1141); місце­знаходження об’єкта нерухомого майна, а для земельної ділянки — її кадастровий номер;

  • «Відомості про суб’єкта речового права», тобто іпотекодержателя. У цьому блоці поле «Суб’єкт права є заявником» позначається символом , тільки якщо заява подається суб’єктом речового права (тобто іпотекодержатель є фізичною особою та подає заяву особисто). При цьому блок «Відомості про заявника (уповноважену особу)» не заповнюється. Однак при реєст­рації заяви в електронному вигляді завжди необхідно позначати обидва статуси — і «Заявник», і «Суб’єкт права», щоб коректно формувались подальші документи (картка прийому заяви, рішення, витяг).

В цьому блоці зазначаються прізвище, ім’я, по батькові фізичної особи / найменування юридичної особи і податковий номер. Щодо фізичної особи — іпотекодержателя вказується також документ, що посвідчує її особу.

  • «Відомості про заявника (уповноважену особу)» — заповнюється в разі подання заяви представником: прізвище, ім’я, по батькові представника, його податковий номер, документ, що посвідчує особу, та документ, що підтверджує повноваження особи;

  • «Спосіб отримання документів» — особис­то або рекомендованим листом; в останньому випадку необхідно у відповідному полі вказати поштову адресу, за якою треба надсилати документи;

  • телефон та підпис заявника;

  • «Службові відмітки» — реєстраційний номер заяви та дата реєстрації заповнюються нотаріусом після реєстрації цієї заяви в базі даних заяв та запитів ДРРП.

Відповідно до п. 23 Порядку № 1141 до запису про іпотеку вносяться такі відомості:

1) щодо суб’єкта речового права (іпотеко­давець (майновий поручитель), іпотекодержатель, боржник (якщо він не є іпотекодавцем)):



  • для фізичної особи (громадянина України, іноземця, особи без громадянства):

  • прізвище, ім’я та (за наявності) по батькові;

  • податковий номер (крім громадян України, які через свої релігійні або інші переконання відмовляються від прийняття реєстраційного номера облікової картки платника податку (ідентифікаційного номера), офіційно повідомили про це відповідні органи державної влади та мають відмітку в паспорті громадянина України);

  • номер та серія паспорта громадянина України (для громадян України, які через свої релігійні або інші переконання відмовляються від прийняття реєстраційного номера облікової картки платника податку (ідентифікаційного номера), офіційно повідомили про це відповідні органи державної влади та мають відмітку в паспорті громадянина України);

  • реквізити документа, що посвідчує таку особу (номер та серія документа, дата його видачі, відомості про суб’єкта, що здійснив його видачу, тощо);

  • для юридичної особи (резидента та нерезидента):

  • найменування юридичної особи;

  • податковий номер.

2) розмір основного зобов’язання (відомості про розмір основної суми заборгованості та процентів за основним зобов’язанням та/або посилання на правочин, в якому встановлено основне зобов’язання у разі, коли іпотекою забезпечується задоволення вимог, які можуть виникнути в майбутньому);

3) строк виконання основного зобов’язання (відомості про строк повного виконання основного зобов’язання або строк дії іпотечного договору в разі, коли іпотекою забезпечується задоволення вимог, які можуть виникнути в майбутньому);

4) реквізити заставної, відомості про видачу дубліката заставної, анулювання заставної (у разі, коли іпотечним договором передбачено видачу заставної);

5) підстава для виникнення речового права — назва документа (наприклад, «іпотечний договір»); дата його видачі та номер; ким виданий (оформлений) документ; додаткові відомості про документ;

6) підстава для внесення запису про інші речові права та суб’єкта цих прав — назва рішення; дата його формування та індекс­ний номер;

7) реєстраційний номер, дата і час реєстрації заяви, на підставі якої проводиться державна реєстрація прав;

8) прізвище, ім’я та по батькові державного реєстратора;

9) найменування органу державної реєстрації прав або найменування нотаріальної контори, назва нотаріального округу.

Як бачимо, до запису про іпотеку необхідно вносити значно більше відомостей, ніж їх містить заява. Тому доцільно усі необхідні відомості включати до іпотечного договору, наприклад, вказувати в ньому паспортні дані іпотекодавця та повні дані боржника (якщо він є відмінним від іпотекодавця).

Особливості державної реєстрації заборони як різновиду обтяження речового права встановлені підпунктами 66–71 Порядку № 703.

Відповідно до ч. 8 ст. 16 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація обтяжень проводиться на підставі заяви:

а) органу або посадової особи, якими встановлено обтяження;

б) особи, в інтересах якої встановлено обтяження;

або

в) уповноваженої ними особи.



Пункт 66 Порядку № 703 використовує термін «обтяжувач»: «У разі проведення державної реєстрації обтяжень речових прав на нерухоме майно заінтересованою особою є орган державної влади, орган місцевого самоврядування або їх посадові особи, якими встановлено обтяження речових прав на нерухоме майно, а також особа, в інтересах якої встановлено обтяження (обтяжувач)».

Для розуміння цього терміну можна зверну­тись до Закону України «Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень», ст. 2 якого дає таке визначення: «Обтяжувачуповноважений орган при публічному обтяженні; кредитор за забезпеченим рухомим майном зобов’язанням; власник рухомого майна, що знаходиться у володінні боржника; будь-яка інша особа, на користь якої встановлюється договірне обтяження; особа, яка здійснює управління рухомим майном в інтересах кредитора».

Таким чином, особа, в інтересах якої встановлено обтяження за іпотечним договором (іпотекодержатель), є одночасно обтяжувачем. Однак форма заяви про державну реєстрацію обтяжень, а також запис про обтяження в ДРРП розмежовують ці статуси суб’єкта. З урахуванням вищенаведених норм можна зробити висновок, що відомості про особу, в інтересах якої встановлено обтяження, необхідно заповнювати лише у разі, якщо вона не є обтяжувачем.

Форма заяви про державну реєстрацію обтяжень передбачає також такого суб’єкта, як боржник. Цей термін також визначений ст. 2 Закону «Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень»: «Боржник — особа, яка має виконати на користь обтяжувача забезпечене обтяженням зобов’язання, або майновий поручитель за таким зобов’язанням; особа, у володінні якої знаходиться майно, що належить обтяжувачу; особа, яка має виконати на користь обтяжувача зобов’язання за договором, на підставі якого виникло договірне обтяження; особа, яка відступила право вимоги, що є предметом обтяження».

Пункт 71 Порядку № 703 застосовує термін «боржник» у більш вузькому значенні — власник нерухомого майна, речові права якого обтяжено.

Тобто боржником у такому випадку виступає іпотекодавець (незалежно від того, чи є він боржником за основним зобов’язанням, чи його майновим поручителем). При цьому статус «боржник» може бути обраний для суб’єкта лише при реєстрації заяви. При внесенні запису до ДРРП такий статус відсутній, натомість треба обрати «особа, майно/права якої обтяжуються».

Для проведення державної реєстрації іпотеки подається заява про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (щодо обтяження речового права), форма якої затверджена наказом Міністерства юстиції України від 17.04.2012 № 595/5. Заява містить такі блоки інформації:


  • «Вид реєстрації» — виникнення, припинення; у випадку реєстрації припинення обтяження речового права тут необхідно вказати номер запису про обтяження;

  • «Вид обтяження речового права» — поле «Заборона» позначається символом ;

  • «Відомості про об’єкт нерухомого майна» — обирається тип об’єкта; вказується реєстраційний номер об’єкта нерухомого майна; місцезнаходження об’єкта нерухомого майна, а для земельної ділянки — її кадастровий номер;

  • «Відомості про обтяжувача» (тобто іпотекодержателя) — у цьому блоці поле «Суб’єкт права є заявником» позначається символом , тільки якщо заява подається суб’єктом речового права (тобто іпотекодержатель є фізичною особою та подає заяву особисто). При цьому блок «Відомості про заявника (уповноважену особу)» не заповнюється.

В цьому блоці зазначаються прізвище, ім’я, по батькові фізичної особи / найменування юридичної особи і податковий номер. Стосовно фізичної особи — іпотекодержателя вказується також документ, що посвідчує її особу:

  • «Відомості про боржника» (тобто іпотеко­давця) — у цьому блоці вказуються: прізвище, ім’я, по батькові фізичної особи / найменування юридичної особи і податковий номер. Щодо фізичної особи — іпотекодавця вказується також документ, що посвідчує її особу;

  • «Відомості про особу, в інтересах якої встановлено обтяження» — можна не заповнювати, якщо ця особа одночасно є обтяжувачем;

  • «Відомості про заявника (уповноважену особу)» — заповнюється в разі подання заяви представником: прізвище, ім’я, по батькові представника, його податковий номер, документ, що посвідчує особу, та документ, що підтверджує повноваження особи;

  • «Спосіб отримання документів» — особис­то або рекомендованим листом; в останньому випадку необхідно у відповідному полі вказати поштову адресу, за якою треба надсилати документи;

  • телефон та підпис заявника;

  • «Службові відмітки» — реєстраційний номер заяви та дата реєстрації заповнюються нотаріусом після реєстрації цієї заяви в базі даних заяв та запитів ДРРП.

Згідно з п. 24 Порядку № 1141 до запису про іпотеку вносяться такі відомості:

1) щодо суб’єкта обтяжень речових прав (обтяжувач, боржник та (за наявності) особа, в інтересах якої встановлено обтяження):



  • для фізичної особи (громадянина України, іноземця, особи без громадянства):

  • прізвище, ім’я та (за наявності) по батькові;

  • податковий номер (крім громадян України, які через свої релігійні або інші переконання відмовляються від прийняття реєстраційного номера облікової картки платника податку (ідентифікаційного номера), офіційно повідомили про це відповідні органи державної влади та мають відмітку в паспорті громадянина України);

  • номер та серія паспорта громадянина України (для громадян України, які через свої релігійні або інші переконання відмовляються від прийняття реєстраційного номера облікової картки платника податку (ідентифікаційного номера), офіційно повідомили про це відповідні органи державної влади та мають відмітку в паспорті громадянина України);

  • реквізити документа, що посвідчує таку особу (номер та серія документа, дата його видачі, відомості про суб’єкта, що здійснив його видачу, тощо);

  • для юридичної особи (резидента та нерезидента):

  • найменування юридичної особи;

  • податковий номер;

2) вид обтяження речового права (заборона);

3) зміст обтяження речового права (за видом вчиненої нотаріальної дії — заборона відчуження);

4) строк дії обтяження речового права (за його наявності);

5) підстава для виникнення обтяження речового права — назва документа (наприклад, «іпотечний договір»); дата його видачі та номер; ким виданий (оформлений) документ; додаткові відомості про документ;

6) підстава для внесення запису про інші речові права та суб’єкта цих прав — назва рішення; дата його формування та індекс­ний номер;

7) реєстраційний номер, дата і час реєстрації заяви, на підставі якої проводиться державна реєстрація прав;

8) прізвище, ім’я та по батькові державного реєстратора;

9) найменування органу державної реєстрації прав або найменування нотаріальної контори, назва нотаріального округу.

Відповідно до ст. 19 Закону України «Про іпотеку» зміни і доповнення до іпотечного договору підлягають нотаріальному посвідченню. Відповідні відомості про зміну умов обтяження нерухомого майна іпотекою підлягають державній реєстрації у встановленому законом порядку. При цьому будь-яке збільшення основного зобов’язання або процентів за основним зобов’язанням, крім випадків, коли таке збільшення прямо передбачене іпотечним договором, може бути здійснене після державної реєстрації відповідних відомостей про зміну умов обтяження нерухомого майна іпотекою.

Особливості державної реєстрації змін до запису регулюються підпунктами 38 і 40 Порядку № 1141 та Порядком прийняття і розгляду заяв про внесення змін до записів, внесення записів про скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень та скасування записів Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженим наказом Міністерства юстиції України від 12.12.2011 № 3502/5 (далі — Порядок № 3502/5).

Згідно з п. 2.1 Порядку № 3502/5 заявник подає органу державної реєстрації прав, державним реєстратором якого було проведено державну реєстрацію прав, або нотаріусу, яким проведено державну реєстрацію прав, заяву та документи, визначені цим Порядком. У разі ліквідації державної нотаріальної контори, зупинення або припинення нотаріальної діяльності приватного нотаріуса заява подається до органу державної реєстрації прав за місцем розташування нерухомого майна.

Досить часто виникає ситуація, коли зміни вносяться до іпотечних договорів, укладених до 1 січня 2013 року. У зв’язку з цим постає питання: чи має право нотаріус, який посвідчив договір про внесення змін до іпотечного договору, вносити відповідні зміни до запису про іпотеку в ДРРП, якщо державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки та перенесення запису про іпотеку було здійснено державним реєстратором органу державної реєстрації прав?

Поняття «державна реєстрація прав» та «пере­несення запису» є різними і за змістом, і за процедурою, і за значенням.

Державна реєстрація прав здійснюється шляхом внесення відповідного запису до ДРРП на підставі окремої заяви. При цьому згідно з підпунктами 92 і 94 Порядку державної реєстрації прав під час розгляду заяви про державну реєстрацію, відповідно до якої державну реєстрацію прав у ДРРП заявлено вперше, державний реєстратор використовує дані Реєстру прав власності на нерухоме майно, Єдиного реєстру заборон відчуження об’єктів нерухомого майна, Державного реєстру іпотек та Державного реєстру обтяжень рухомого майна для цілей справляння державного мита та/або перенесення записів про обтяження речових прав на нерухоме майно під час проведення державної реєстрації права власності або іншого речового права на таке майно. У разі наявності записів про обтяження речових прав на нерухоме майно в Єдиному реєстрі заборон відчуження об’єктів нерухомого майна, Державному реєстрі іпотек та/або Державному реєстрі обтяжень рухомого майна державний реєстратор переносить відповідні записи до розділу ДРРП, відкритого на об’єкт нерухомого майна.

При перенесенні запису про іпотеку з Дер­жавного реєстру іпотек до ДРРП не відбувається нової реєстрації іпотеки. Перенесення — це суто технічна операція з метою наповнення ДРРП та акумуляції усіх відомостей щодо речових прав та обтяжень на нерухоме майно в одному місці.

Згідно з ч. 4 ст. 3 Закону «Про державну реєстрацію прав та їх обтяжень» права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до набрання чинності цим Законом, визнаються дійсними у разі відсутності їх державної реєстрації, передбаченої цим Законом, за умови, якщо реєстрація прав та їх обтяжень була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення.

Якщо реєстрація іпотеки була здійснена до 01.01.2013 в Державному реєстрі іпотек тим самим нотаріусом, який наразі посвідчує договір про внесення змін до відповідного іпотечного договору, можна зробити висновок, що саме цей нотаріус не лише має право, а й зобов’язаний внести зміни до запису про іпотеку в ДРРП, навіть якщо цей запис було перенесено іншим державним реєстратором.

Згідно з підпунктами 1.2 і 1.3 Порядку № 3502/5 у разі внесення змін до записів ДРРП заінтересованою особою (заявником) є особа, відомості про яку містяться у відповідному записі ДРРП. Як правило, такою особою є іпотекодержатель.

Заява подається за формою, затвердженою наказом Міністерства юстиції України від 17.04.2012 № 595/5 — заява про внесення змін до запису Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, яка містить такі блоки інформації:



  • «Вид змін» — поле «Зміни» позначається символом ;

  • «Реєстраційний номер об’єкта нерухомого майна», «Номер запису про право власності або Номер запису про інше речове право, або Номер запису про обтяження, або Номер запису про іпотеку, або Номер запису про взяття на облік безхазяйного нерухомого майна» — в цьому блоці необхідно заповнити номери об’єкта нерухомого майна та запису про іпотеку;

  • «Опис змін» — коротко зазначається суть змін (наприклад, «зміна строку виконання основного зобов’язання»);

  • «Відомості про суб’єкта речового права» — тобто про того суб’єкта іпотеки, яким (або від імені якого) подається заява (як правило, іпотекодержатель);

  • «Відомості про заявника (уповноважену особу)» — заповнюється в разі подання заяви представником;

  • «Прошу надати витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно» — позначається символом , якщо заявник бажає після внесення змін до запису одержати витяг з ДРРП;

  • «Спосіб отримання документів» — особис­то або рекомендованим листом; в останньому випадку необхідно у відповідному полі вказати поштову адресу, за якою треба надсилати документи;

  • телефон та підпис заявника;

  • «Службові відмітки» — поля «Реєстраційний номер заяви» та «Дата реєстрації» заповнюються нотаріусом після реєстрації цієї заяви в базі даних заяв та запитів ДРРП.

Заявник під час подання заяви пред’являє документи, що посвідчують його особу, визначені Порядком державної реєстрації прав, та подає копії цих документів; документ, що є підставою для зміни відомостей (договір про внесення змін та/або доповнень до іпотечного договору); документ про внесення плати за внесення змін до запису ДРРП; документ, який підтверджує внесення плати за надання витягу з ДРРП — у випадку, коли заявник бажає після внесення змін до запису одержати витяг з ДРРП.

Відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 21.11.2012 № 1204 розмір плати за внесення змін до записів ДРРП, у тому числі виправлення технічної помилки, що допущена не з вини державного реєстратора прав на нерухоме майно, становить 51 гривню. Ці кошти спрямовуються на здійснення адміністратором ДРРП заходів із створення та супроводження програмного забезпечення цього Реєстру, технічного і технологічного забезпечення, збереження та захисту даних, що містяться у Реєстрі.

Адміністратором ДРРП згідно з ч. 3 ст. 6 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є державне підприємство, що належить до сфери управління Міністерства юстиції України.

На практиці плата за внесення змін до записів ДРРП справляється відповідною філією ДП «Інформаційний центр» Міністерства юстиції України з приватних нотаріусів згідно з умовами договору про надання інформаційно-технічних послуг: «Оплата послуг Підприємства здійснюється Нотаріусом щомісячно на підставі рахунку за надані послуги, протягом 5 календарних днів після отримання рахунку, але не пізніше 20 числа наступного за розрахунковим місяця, шляхом перерахування відповідних коштів на поточний рахунок Підприємства».

Таким чином, заявник під час подання приватному нотаріусу заяви про внесення змін позбавлений можливості надати документ про внесення плати за внесення змін до запису ДРРП. При реєстрації заяви у базі даних про реєстрацію заяв і запитів ця позиція не заповнюється.

Заяви про внесення змін розглядаються в порядку черговості прийняття заяв, у тому числі заяв про державну реєстрацію прав та їх обтяжень на те саме майно.

Дії нотаріуса — державного реєстратора щодо внесення змін до запису про іпотеку:

1) реєстрація електронної заяви на підставі поданої заяви у паперовій формі;

2) формування картки прийому заяви, друк у 2-х примірниках;

3) сканування необхідних документів (може здійснюватись на будь-якій стадії реєстрації до задоволення заяви);

4) пошук інших заяв на те саме майно у базі даних про реєстрацію заяв і запитів, що здійснюється за реєстраційним номером об’єкта нерухомого майна; друк «Пошуку заяв у базі даних про реєстрацію заяв та запитів»;

5) пошук відомостей про нерухоме майно, іпотеку та суб’єкта цього права, що здійснюється за реєстраційним номером об’єкта нерухомого майна; друк «Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно»;

6) прийняття (формування) рішення щодо внесення змін до запису, друк цього рішення у 2-х примірниках (п. 1.3 Порядку № 3502/5), з яких один примірник нотаріус видає заявнику, а другий примірник передає органу державної реєстрації прав разом з іншими документами. Примірник рішення, одержаний заявником, буде підтвердженням внесення змін до запису у разі, якщо заявник не бажає одержати витяг з ДРРП;

7) внесення змін до запису про іпотеку в ДРРП;

8) формування витягу в процедурі реєстрації та друк у 2-х примірниках (п. 1.3 Порядку № 3502/5). При цьому програма видає попередження «Запис, за яким формується витяг, внесено на підставі заяви, відмінної від обраної для формування витягу», яке необхідно ігнорувати;

9) задоволення заяви.

Згідно з п. 40 Порядку № 1141 у разі внесення змін у зв’язку зі зміною відомостей про інші речові права та суб’єкта цих прав, обтяження прав на нерухоме майно та суб’єкта цих прав, що містяться у ДРРП, які не пов’язані з проведенням державної реєстрації прав, до відповідного запису ДРРП вносяться такі відомості:

1) підстава для зміни відомостей: назва документа (наприклад, «договір про внесення змін до іпотечного договору»); дата його видачі, номер; ким виданий (оформлений) документ; додаткові відомості про нього;

2) реєстраційний номер, дата і час реєстрації заяви, на підставі якої вносяться зміни до ДРРП;

3) підстава для внесення змін до запису: назва рішення; дата його формування та індексний номер;

4) прізвище, ім’я та по батькові державного реєстратора;

5) найменування органу державної реєстрації прав або найменування нотаріальної контори, назва нотаріального округу.

Згідно зі ст. 24 Закону «Про іпотеку» правочин про відступлення прав за іпотечним договором підлягає нотаріальному посвідченню. Відомості про таке відступлення підлягають державній реєстрації у встановленому законодавством порядку.

На перший погляд здається, що відступлення прав іпотекодержателя за іпотечним договором є близьким до внесення змін до запису про іпотеку, проте аналіз норм законодавства приводить до висновку, що відступлення прав є переходом прав іпотекодержателя від однієї особи до іншої, і реєстрація повинна здійснюватись аналогічно до порядку реєстрації виникнення іпотеки.

Відповідно до статті 512 і 514 Цивільного кодексу України кредитор у зобов’язанні може бути замінений іншою особою внаслідок передання ним своїх прав іншій особі за правочином (відступлення права вимоги). До нового кредитора переходять права первісного кредитора у зобов’язанні в обсязі і на умовах, що існували на момент переходу цих прав, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно з Законом «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» поняття державної реєстрації прав включає офіційне визнання і підтвердження державою фактів не лише виникнення і припинення, а і переходу прав на нерухоме майно. Пункт 57 Порядку № 703 встановлює, що відступлення прав за іпотечним договором проводиться відповідно до вимог закону, цього Порядку та з урахуванням особливостей, зазначених у розділі «Особливості державної реєстрації іпотеки».

Форма заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (щодо іншого речового права) передбачає як один із видів реєстрації перехід іншого речового права (в т.ч. іпотеки).

Існує проблема з державною реєстрацією відступлення прав за іпотечним договором, укладеним до 2013 року, пов’язана з тим, що іпотека як один із видів речових прав на нерухоме майно є похідним правом і реєструється після державної реєстрації права власності на таке майно. При цьому державна реєстрація права власності проводиться на підставі заяви власника, а відповідно до ст. 24 Закону України «Про іпотеку» відступлення прав за іпотечним договором здійснюється без необхідності отримання згоди іпотекодавця (власника майна). Тобто виникає необхідність залучати іпотекодавця до підготовки документів для укладення договору про відступлення прав за іпотечним договором, що не завжди є можливим.

Таким чином, відступлення прав за іпотечним договором може бути зареєстроване в ДРРП тільки після реєстрації права власності на об’єкт нерухомого майна з відкриттям розділу та одночасним перенесенням з Державного реєстру іпотек запису про іпотеку, що виникла до 2013 року. Як єдиний виняток з цього правила, чинне законодавство передбачає реєстрацію у спеціальному розділі іпотеки майнових прав на об’єкт незавершеного будівництва.

Ця проблема може бути вирішена шляхом внесення відповідних змін до законодавства щодо надання можливості проведення державної реєстрації відступлення іпотекодержателем прав за іпотечним договором у записі, перенесеному з Державного реєстру іпотек до спеціального розділу Державного реєстру прав у разі, якщо право власності на об’єкт нерухомого майна в ДРРП не зареєстроване.



Зразок

заяви на реєстрацію іпотеки



Заява про державну реєстрацію прав та їх обтяжень

(щодо іншого речового права)



* Номер запису про інше речове право зазначається у випадку реєстрації припинення іншого речового права.

** Позначається символом , якщо заява подається суб’єктом речового права. При цьому блок «Відомості про заявника (уповноважену особу)» не заповнюється.

Зразок


заяви на реєстрацію заборони

Заява про державну реєстрацію прав та їх обтяжень

(щодо обтяження речового права)





* Номер запису про обтяження зазначається у випадку реєстрації припинення обтяження.

** Позначається символом , якщо заява подається суб’єктом обтяження. При цьому блок «Відомості про заявника (уповноважену особу)» не заповнюється.

Зразок


заяви на реєстрацію змін до іпотеки

Заява
про внесення змін до запису Державного реєстру речових прав на нерухоме майно


* Позначається символом , якщо заява подається суб’єктом права. При цьому блок «Відомості про заявника (уповноважену особу)» не заповнюється.



MEH № 6 2013 г. - -


База даних захищена авторським правом ©refs.in.ua 2016
звернутися до адміністрації

    Головна сторінка